Após um ano e meio em vigor, mudança de regulamentação do setor PIU Central, que incentiva o reaproveitamento de edifícios antigos e ociosos do centro de São Paulo, começa a atrair interesse de investidores com expectativas de melhorias. Para entender o que mudou, o que ainda precisa ser ajustado e quais os benefícios que já foram gerados para a cidade de São Paulo, entrevistamos a arquiteta especialista em legislação, Mariana Bressane, do escritório Arquitetura Legal SP, para explicar na prática, como funciona essa transformação.
1 – Na prática, o que vai mudar com a nova regulamentação aprovada para o Plano Urbanístico no centro de São Paulo?
Na esteira do projeto Requalifica Centro de 2022, que incentiva o reaproveitamento de edifícios antigos e ociosos da região, o PIU Setor Central traz mais força ao objetivo de requalificar o Centro e de atrair mais investimentos. Uma proposta mais amadurecida e atualizada em relação à antiga Operação Urbana Centro, inclusive do ponto de vista da clareza do texto e da aplicabilidade da legislação.
A lei tem pouco mais de um ano e meio e a regulamentação ainda é muito recente, então é cedo para falar em resultados, mas temos visto um interesse crescente dos empreendedores na região.
2 -Quais as principais melhorias e como este projeto visa atrair os olhos da população para o centro da cidade?
O principal pilar do projeto é o adensamento habitacional.
Para isso, conta com incentivos construtivos, como o Coeficiente de Aproveitamento de seis vezes em alguns locais – valor maior que o restante da cidade – além de isenções ou reduções na outorga onerosa, entre outros.
Para fomentar e suportar esse adensamento, propõe melhorias na mobilidade, nos equipamentos públicos e nas áreas verdes e a preservação do patrimônio histórico.
3 – Quais os benefícios e/ou incentivos que um projeto pode receber ao cumprir todos os critérios impostos pela nova legislação?
Os parâmetros e incentivos são similares aos aplicáveis aos lotes em ZEU, que são as zonas de uso dos locais mais bem servidos por transporte público definidas da “Lei de Zoneamento” de 2016. Em algumas áreas, além do gabarito de altura sem limite e da dispensa de recuo frontal, existem os mesmos benefícios de área não computável, como a Fachada Ativa (comércio e serviços no nível da rua) e mais 20% do Coeficiente de Aproveitamento, para uso não residencial, quando houver uso misto e Fachada Ativa no empreendimento.
No Setor Centro Histórico há dispensa de oferta de vagas de estacionamento de veículos. Nos Eixos de Transformação há incentivo a remembramento de lotes para formação de áreas maiores que 1.000m², com 10% de potencial adicional gratuito (isento de outorga onerosa) sobre a área resultante.
Além disso, pode ser aplicado um incremento do potencial construtivo isento de outorga onerosa quando da utilização da chamada TDC (Transferência de Potencial Construtivo, de um imóvel tombado para outro lote).
Estes são alguns dos exemplos, mas é importante observa as regras específicas para cada área dentro do perímetro do PIU.
4 – Um dos principais problemas de São Paulo e de outras grandes cidades é a mobilidade urbana. Essa nova legislação vai beneficiar de alguma maneira esta questão?
Sim, essa legislação traz um grande foco na questão da mobilidade, e já conta com um aporte inicial robusto de recursos do orçamento municipal, à título de antecipação, que promete permitir tirar os planos do papel.
Além das já conhecidas ciclovias e ciclofaixas, o plano conta com implantação de ciclopassarelas, implantação de rede de mobilidade sobre trilhos, reavaliação de critérios para estacionamento de veículos, exploração comercial de edifícios garagem, criação de linha circular para interligação de áreas com concentração comercial, entre outras.
Entretanto, temos que lembrar que essa lei tem aplicação localizada.
Ainda assim, acredito que toda essa iniciativa, que envolve inovações e estudos específicos sobre o assunto, servirão de modelos que poderão ser replicados em outras regiões da cidade futuramente.
5 – Uma das principais exigências deste decreto prevê que ao menos 40% do valor total do projeto de um edifício alto padrão seja convertido em investimentos para moradia populares, destinadas as famílias que possuam renda de até dois salários-mínimos. Como isso vai funcionar na prática?
Exato. A maior parcela dos recursos captados através da outorga onerosa paga pelos empreendedores pelo uso do potencial construtivo adicional na região, será destinada à habitação de interesse social para atender as necessidades no território do PIU e de seu “perímetro expandido” (que abrange locais ao redor).
Isso é parte do Programa de Intervenções estabelecidos no plano, e cabe ao Conselhor Gestor e outros órgãos da administração pública, como a SP Urbanismo, definir as ações prioritárias, gerir e controlar a utilização desses recursos, que ficam numa conta específica do município.
Será atendida a população de acordo com determinados critérios definidos na legislação e as formas de provisão vão desde a produção de imóveis novos até a reabilitação de edificações existentes, auxilio aluguel, locação social e intervenções em assentamentos precários e cortiços, podendo contar com a iniciativa privada e ações de cooperativas e entidades sem fins lucrativos.
6 – Uma das maiores riquezas de São Paulo é o patrimônio histórico da cidade, sendo que essa nova lei prevê a destinação mínima de 5% para essa preservação. Como é feita a administração destes recursos e quais são os critérios levados em consideração na hora de classificar se o edifício é histórico ou não?
Isso também é parte do Programa de Intervenções estabelecidos no plano e é administrado da mesma forma descrita acima.
Mesmo no âmbito do PIU-SCE, compete ao órgão municipal responsável pelo Patrimônio Histórico, o DPH da Secretaria Municipal de Cultura, essa classificação, assim como funciona para os demais imóveis protegidos do restante da cidade.
Os critérios são diversos e cada caso é analisado individualmente em estudos aprofundados, não existe uma resposta pronta. Inclusive não se limita apenas ao edifício em si, mas pode-se considerar também questões da paisagem e morfologia urbanas.
7 – Fale mais sobre o plano de incentivo à preservação do patrimônio proposto pelo PIU.
O que este PIU traz a mais é a proposição da criação de “Áreas de Interesse de Preservação e Valorização do Patrimônio Cultural”, o que vai provocar que o DPH trabalhe de forma mais focada e intensiva em cima desse mapeamento e levantamento de imóveis e áreas de interesse, a ser atualizado constantemente. Lembrando que inclui os imóveis já tombados ou já classificados em área envoltória anteriormente.
Além disso, criou mecanismos de incentivo a preservação de imóveis tombados de pequeno porte nos perímetros do PIU-SCE.
