Para entender melhor todas as mudanças e adaptações da lei, o escritório RubioLuongo Arquitetos conversou com a advogada Gabriela Braz Aidar, do escritório Duarte Garcia, que desmembra o 2° e o 3° artigo para explicar com clareza o que mudou e como vai funcionar.
Respostas por Gabriela Braz Aindar (Escritório Duarte Garcia)
RL: Considerando a revisão da Lei Municipal (“LM”) de Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo nº 16.402/16 (“LPUOS/16”) pela LM nº 18.081/24, quais os principais pontos de atenção a serem avaliados no EVTL?
Gabriela Braz Aidar (Duarte Garcia): Sem dúvida os arts. 2º e 3º são de extrema relevância e devem ser avaliados com cautela, pois trazem algumas regras que contêm conceitos vagos ao delimitar os imóveis que não podem sofrer a incidência dos parâmetros de ZEU, ZEUP, ZEUa e ZEUPa, ou seja, não usufruem da incidência das regras de Eixo, em razão de determinadas características, dentre elas Risco Hidrológico, Risco Geológico, áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos.
Felizmente, após a publicação da Carta Geotécnica de 2024, foi editado o Decreto Municipal nº 63.423/24, esclarecendo: (i) o conceito de áreas sujeitas a problemas geotécnicos; (ii) que as áreas de risco hidrológico ou geológico são aquelas indicadas pela Defesa Civil, inseridas no Geosampa; (iii) que as áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos são aquelas indicadas no Anexo I do Decreto Municipal nº 57.521/16, (iv) mesmo nas áreas de risco hidrológico ou geológico e áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos, os parâmetros de ocupação de ZEU podem ser mantidos, desde que apresentado parecer técnico com proposta de medidas de mitigação ou eliminação da área de risco, se o caso, complementado por declaração de que a adoção de tais medidas não gera impactos ao empreendimento e ao seu entorno. Esta regra está alinhada com o art. 72 da LPUOS/16, revisado pela Lei Municipal nº 18.081/24, que trata da execução de obras nos terrenos sujeitos a recalques e problemas geotécnicos.
RL: A superveniente constatação de que o terreno apresenta uma das características tratadas no art. 3º da LM nº 18.081/24, que impedem a aplicação das regras de Eixo, inviabiliza a aprovação do projeto? Há direito de protocolo?
Gabriela Braz Aidar (Duarte Garcia): Inexiste regra geral expressa garantindo direito de protocolo caso o lote inserido em ZEU e que adote no projeto os parâmetros de ocupação desta zona venha a apresentar alguma das características elencadas no 3º da LM nº 18.081/24, após o pedido de Alvará. No que diz respeito especificamente às áreas afetadas pela Carta Geotécnica de 2024, contudo, o Decreto Municipal nº 63.423/24 prevê expressamente que esta não deve acarretar prejuízos aos processos administrativos já iniciados, “desde que não haja determinação legal em sentido contrário”. Mesmo para situações que não decorrem da Carta Geotécnica, tal regra pode ser invocada por analogia. A depender da fase em que o processo esteja quando enquadrado em uma das características elencadas no 3º da LM nº 18.081/24, o direito de protocolo e/ou alegação de direito adquirido estará fortalecida, especialmente após a emissão do Alvará de Aprovação. Traçando-se o paralelo, existe precedente em que o TJSP afastou a aplicação de regras de tombamento do Município de São Paulo supervenientes à emissão do Alvará de Aprovação, reconhecendo o direito do particular de prosseguir com a obra.
RL: A ativação de Eixo pode ser feita mediante contrapartida financeira?
Gabriela Braz Aidar (Duarte Garcia): Sim, este é um dos pontos que passou a ser regulamentado pela LM nº 18.081/24, que no seu art. 4º, permite a ativação de Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previstos (ZEUP) e Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Previstos (ZEMP) mediante contrapartida financeira, mas apenas para corredores urbanos, termo que não possui definição na própria lei, mas certamente abrange os corredores de ônibus.
Antes que seja solicitada a ativação do Eixo Previsto por contrapartida financeira, recomendável que seja confirmado se o corredor já não está em operação e/ou investigar se já não foram emitidas Ordens de Serviços e licenças para a sua implantação, o que dispensaria a contrapartida financeira para ativação.
Necessário alertar que, embora a regra acima seja autoaplicável e, assim, a ativação das regras de Eixo para lote na área de influência de corredor de ônibus previsto possa ser pleiteada desde já, ainda não foi regulamentado pela Prefeitura se tal requerimento deve ser apresentado em processo autônomo ou junto com o pedido de Alvará.
- A base de cálculo da contrapartida será “de 20% (vinte por cento) do valor da outorga devida da área total do terreno, calculado conforme Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa”.
Para ativação do Eixo, necessária a comprovação de que o lote não apresenta as características tratadas no art. 3º da LM nº 18.081/24 – embora, como visto acima, para as situações tratadas no art. 4º, §3º, do Municipal nº 63.423/24, seja possível invocar a aplicação dos parametros de ocupação de EIxo.